Le 31 juillet dernier, le Conseil constitutionnel a été saisi par le Conseil d’État d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) relative au régime d'exonération des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents lors de la cession d’un logement situé en France.
Contrairement aux plus-values immobilières réalisées par les personnes fiscalement domiciliées en France, les plus-values immobilières de source française réalisées par les non-résidents ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu. Elles sont en effet assujetties à un prélèvement spécifique qui s'applique au taux de 19%, et cela quel que soit le lieu de résidence des contribuables [1]. Elles sont également soumises aux prélèvements sociaux.
Par ailleurs, les non-résidents sont exclus du bénéfice de l'exonération intégrale en faveur de la résidence principale, qui est applicable aux seuls résidents. En revanche, ils peuvent bénéficier d'un régime d'exonération spécifique dont les modalités sont prévues par le deuxième alinéa du 2° du paragraphe II de l'article 150 U du code général des impôts.
Assoupli par la loi du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, ce régime d'exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150.000 euros de plus-value nette imposable [2]. Pour pouvoir en bénéficier, le cédant doit être ressortissant d’un État membre de l’UE - notamment la France - ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales (Islande, Liechtenstein et Norvège). Il doit aussi avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession. De plus, la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du départ à l’étranger (cette condition de délai ne s’applique pas lorsque le cédant a la libre disposition du bien).
Dans leur décision n° 2017-668 QPC du 27 octobre 2017, les sages de la rue de Montpensier considèrent que ce régime d'exonération n'est pas contraire aux principes d'égalité devant la loi et d'égalité devant les charges publiques. La différence de traitement entre les résidents et les non-résidents est en effet "en rapport avec l'objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels".
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[1] Les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés sont soumises à un taux d'imposition de 33,33%.
[2] Introduit en contrepartie de l'élargissement de l'exonération au cas où le logement est mis en location, ce plafond s'apprécie après prise en considération de l'abattement pour durée de détention (l’exonération totale des plus-values immobilières au titre du prélèvement forfaitaire de 19% est acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans).